售后公房收费调研报告

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居民的思想观念有待进一步转变。在计划经济体制下，职工的住房由国家统包、统管，房屋的维修也由房管部门负责。这种传统的模式在人们的观念中根深蒂固。再加上福利性分房制度，使不少业主尚未建立物业服务的商品消费观念，对相对较高的物业管理费难以接受，既受益于福利分房，又依然想受益于低廉的售后公房收费标准。作为一个小区的业主，只意识到住房是自己的，谋求最小的支出得到最好的服务，而未意识自己是小区共有的一分子。当然，这从中也存在个别业主的经济承受能力问题。但这种传统的观念使不少物业服务企业亏本运行，且管理面积越大，亏损越大，企业经营的良性循环机制无法建立，极大地阻碍了物业行业的发展。

四、对策与建议

近年来房地产行业的迅速发展，为物业行业的发展提供了广阔的空间，物业市场越来越趋于成熟。但现行的售后公房管理服务价格体系，已经严重损害了企业和业主的利益。应该尽快建立与物业市场发展相适应的收费标准，并充分发挥市场化价格管理对物业市场的调节作用。

最近，上海市政府通过了《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划（20xx-20xx）》的通知指出“要加强公房和售后公房管理”，“明确售后公房住宅小区的物业服务标准，逐步推行售后公房‘菜单式’分等收费管理模式，借此契机，针对目前售后公房收费过低的现状，拟着力以几方面为抓手：

1、应尽快调整售后公房物业服务收费标准

售后公房物业收费严重偏离市场标准，与形势发展、居民居住需求不相适应。任其自流，负面效应会更大。如以上述测算标准，建议以45平方米建筑面积为一单元，售后公房的服务费调整为33元，实行分部到位，第一年调整33元的60%，第二年再调整40%，以后每三年根据上海CPI指数，劳动力成本等微幅调整一次，从而改变售后公房物业服务费收不抵支、入不敷出的现状，使售后公房物业服务收费标准走上良性轨道，推动上海物业管理水平的整体上升。

2、售后公房服务分等收费标准可现行试点

《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划（20xx-20xx）》已明确“逐步推行售后公房菜单式分等收费管理模式”，这是标准化、规范化的发展方向。随着社会经济发展和人们生活水平的不断提高，居民对物业管理要求也越来越高。我们可遵循“合理、公开以及费用与服务水平相一致”的原则，逐步建立和完善“质价相符”的物业管理服务收费机制。尽快制订售后公房服务分等收费办法。可根据售后公房所处的地段、建造年份、服务等级的不同，实施不同的收费标准。

建议：先行试点，逐步推广。试点的关键是物业管理标准与物业管理质量相一致。可先确定一些条件比较好的小区，进行物业管理费的调整，确保这些小区的物业管理水平上一个档次，使其发挥先发效应。政府也可予以在税收上适当优惠与倾斜或无息贷款，让物业公司改善小区硬件设施，提高软件上的服务质量，使居民直接感受到调整收费后，物业管理明显的带来的不同。可现行试点3至5家，以点带面，发挥联动效应。当然，还需要充分估计困难，比如，业委会成立的小区对小区提升服务、提高收费标准业主大会不通过怎么办？包括解决[本文由网站www.xuehuiba.com收集整理]混合型小区同等服务不同收费标准的问题，这同样需要有规划措施。

3、要充分考虑业主和企业双方的承受能力。

物业收费涉及千家万户，社会影响大，虽然物业服务收费日趋规范，但由于业主层次、素质不同、经济收入的参差不齐，直接会影响到小区的服务与管理。只有充分考虑社会承受能力，同时制定相关的政策，才能使措施的落实恰到好处，这需要区政府、街道的参与。在制定收费标准时，基于原来售后公房收费较低，应针对不同对象加以细分，作一些政策规定。对于那些对革命做出重大贡献的老干部，可采取津贴式（补贴式）；对月收入低于本市民政部门规定的城镇居民最低生活保障标准，且符合特困条件的家庭，一是减免其部分物业收费；二是政府有关部门按月对其发放适当的物业补贴或由街道政府或由相关部门直接拨款物业服务企业为特定人员支付。从现实情况看，面积大的售后公房小区，每年上百万资金的注入维持，也只能是国有企业所为。如此暗贴不如明补。这对调整售后公房服务收费标准，推动售后公房服务发展想必会减少阻力。

4、加

www.xuehuiba.com 强售后公房政策出台的宣传

售后公房的服务企业步履艰难，见于报端的难有一见。坦率说，呼吁一多，且难以解决[本文由网站www.xuehuiba.com收集整理]，自然负面影响更大。然而，不宣传，为以后的政策出台同样不利。所以，还是需要让百姓了解目前售后公房服务企业的困境，还是需要不断地加以宣传，让百姓有个逐渐接受的过程。随着人们生活水平的不断提高，业主对物业服务的要求同样在增强。

建造一个温馨的居住环境、优质服务的生活小区，对我们构建和谐社会相得益彰。

   

                         徐汇区物价局

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